Дом в Европе

НЕДВИЖИМОСТЬ ИСПАНИИ

  • КУПИТЬ
  • АРЕНДОВАТЬ
Гарантии банка Ипотека
от банка
Акции и скидки Инвестиции

"Золотой остров" или инвестиции в недвижимость Тенерифе

Вложения в недвижимость острова обеспечивают доходность до 15% годовых в евро. Подобную прибыль можно обеспечить лишь немногими инвестиционными инструментами. А среди объектов зарубежной недвижимости отыскать альтернативу Тенерифе крайне сложно. 

Давайте рассмотрим, чем обусловлена высокая доходность от покупки тут жилья. (В данном случае мы рассматривает вложения именно в этот сектор недвижимости)

Климатические особенности Тенерифе
Именно этот фактор делает «инвестиционную погоду» острова. Географическое местоположение Канар обеспечивает уникальный природный климат. Здесь умеренная температура летом. Редко бывает выше  +25°С. Зимой не ниже +15°С . Таким образом, среднегодовая температура воздуха около +22°С,  воды в океане +20°С. А число солнечных дней в году составляет порядка 283. Поэтому Канары называют местом «вечной весны». Что в свою очередь обеспечивает сюда круглогодичный приток туристов со всего мира. За 2013г. только из России Тенерифе посетило 185 тыс. отдыхающих.  А общее число посетителей острова за этот год превысило 5 млн. человек. То есть сюда люди едут отдыхать и летом, и зимой, и весной, и осенью. А отдыхать едет не беднота. Что и подтверждает статистика. Туристическая отрасль острова в этот год привлекла более 3,72 млрд. евро.  То есть каждый турист тратил здесь около 744 евро!

Инфраструктура острова
  Так как местом отдыха Канары стали давно, то к настоящему моменту на островах создана вся необходима инфраструктура. Отличные дороги, магазины, бары, рестораны, казино, роскошные пляжи, отели, хостелы, дорогие и не очень апартаменты. То есть предложение созданно для туристов полное и может удовлетворить отдыхающих на любой кошелек.  Здесь проводят свои каникулы как студенты, так и очень состоятельные господа. Показательно, что только на рестораны и кафе, отдыхающие тут тратят порядка 0,7 млрд. евро за год!

Таунхаусы смотреть⇒ Виллы смотреть⇒ Апартаменты смотреть⇒

Тенерифе является самым большим островом среди Канар. Поэтому на нем расположен административный центр г.Санта-Крус и уделяется наибольшее внимание к развитию всех составляющих для отдыха. Два аэропорта Тенерифе расположены в разных частях. Один на севере острова, другой на юге. В силу географических  и климатических особенностей по этому же принципу сформировались 2 зоны острова. На севере климат более прохладный и местность гористая. Здесь немного туристических мест. Юг острова немного теплей, поэтому эта часть являет собой сплошную курортную зону. Главные транспортные коммуникации острова – автомобильные дороги. Они хорошего качества и пронизывают собой всю территорию. В прибрежной зоне много стоянок для яхт.  

Недвижимость Тенерифе
  Из Канарских островов на Тенерифе наиболее развиты все сектора жилой недвижимости.  При этом здешняя недвижимость обладет некоторыми особенностями. Сегменты апартаментов представлены, как районами массовой застройки с многоэтажными жилыми комплексами, большими территориями, каскадами бассейнов и игровыми зонами, так и небольшими кондоминимумами с домами на 5-10 квартир и таунхаусами. Обычно на массовую застройку ориентированы сетевые супермаркеты. Продуктовые магазины размещаются в непосредственной близости от своих покупателей. То есть повседневные продукты найти тут легко. В сегменте индивидуальной застройки можно найти отдельностоящие таунхаусы. Дома с большей площадью и виллы обычно не располагают обширной территорией. Остров ведь! Земли мало и она дорогая. В южной, более туристической части острова вилл с большими участками практически не сыскать.
Жилой сектор недвижимости Тенерифе, как уже было сказано представлен широко. Основная масса недвижимости, разумеется, приходится на вторичный рынок. Но в то же время, не смотря на длящийся с конца 2008г. кризис, активно идет строительство нового жилья.  Главные факторы влияющие на цену недвижимости Тенерифе традиционные для всех курортов. Чем ближе к океану, тем дороже. И, конечно, пик цены у жилья с видом на морские просторы. И, тут, стоит отметить, что 1-ая линия в наиболее популярных у туристов курортах таких как: Лас-Америкас, Лос-Кристианос, Фаньябе и Плайя дель Дюки, застроена давно. Поэтому жилье с видом на океан будет изрядно пользованным. Новостройку найти можно, но ее здесь мало. Поэтому оптимальное соотношение цена/качество приходится на квадратные метры 2-й, 3-й, 4-й линии от пляжной зоны.
Апартаменты
 Пожалуй, основная доля жилья тут приходится на апартаменты. Цена наиболее востребованных квартир с двумя спальнями средней площадью порядка 80 м2 на вторичном рынке Тенерифе колеблется от 100тыс. до 150тыс. евро. Стоимость обусловлена прежде всего такими факторами как: площадь апартаментов, близость к пляжу и жилой инфраструктуры.
Таунхаусы
 Растущий спрос на покупку таунхаусов простимулировал за последние несколько лет строительство жилья в этом формате.  Преимущественно они расположены в жилых комплексах, где есть общие бассейны, охраняемая территория  и пр. Цена домов средней площадью 120 м2 с 2-3 спальнями и 2 ванными комнатами находится в диапазоне 160-240тыс евро.  
Виллы
Из-за дефицита земли предложения вилл на Тенерифе не так велико. А в непосредственной близости от моря их вообще мало. Особенно в южной части острова. Из-за чего цена на такой тип недвижимости существенная.  Расположение вилл различное. Есть дома, расположенные на территориях жилых комплексов. Есть предложения отдельностоящих строений. Цены для небольших вилл площадью до 200 м2 с некоторым участком земли и бассейном стартует от 350-380тыс. евро.  Как такового верхнего предела цены в  данном сегменте нет!

Как получить доходность 15% годовых?
Такая прибыль от инвестиций в недвижимость Тенерифе не является предельной.  Доходность 10% –это стандартный возврат от вложений при верном инвестировании здесь. Т.е. это если совсем не париться! В случае покупки именно инвестиционных объектов недвижимости острова прибыль может доходить до 15% годовых. А в некоторых случаях ежегодный доход составит и 17-18%.  Такой прирост капитала в твердой валюте вам не сможет обеспечить не один банковский вклад. Не говоря уже об иной недвижимости. Напомним, что в общемировой практике весьма хорошими инвестициями в недвижимость считаются вложения, приносящие порядка 5% годовых!   
Однако не все так просто. Для удачных инвестиций мало взять и просто купить понравившееся жилье. Самое сложное – на стадии выбора отыскать такой объект, который сочетает в себе ряд качественных факторов, влияющих на инвестиционный потенциал. Во-первых, цена объекта покупки. Ведь «не все золото, что блестит». Например, зачастую стоит покупать квартиру «под ремонт», но с дисконтом к ее цене, чем более дорогую новостройку. Во-вторых, большое значение имеет правильное местоположение жилья. То есть недвижимость должна быть ликвидной для аренды. Допустим, когда мы рассматриваем апартаменты, то важно учесть не только есть ли из окон вид на океан. Не меньше важна локализация здания или жилого комплекса в которых они находятся.  Есть ли там собственный паркинг.  Есть ли рядом магазины, пляжи, рестораны и прочие радости отдыхающих. А вот для таунхаусов и вилл требования будут уже другие.  В-третьих, обязательно надо учитывать расходы на содержание жилья. Коммунальные платежи могут сильно отличаться в разных коммунидад (испанский аналог ТСЖ). В то время, как величина текущих издержек непосредственно влияет на прибыль.    
Таким образом, без знания рынка недвижимости Тенерифе учесть при покупке только эти базовые факторы инвестиций нам представляется маловероятным. Но ведь есть еще другие! Поэтому лучше в этих вопросах положиться на компетенции профессиональных риелторов.

Инвестиционный расчет
 Однозначно можем утверждать, что для инвестиций необходимо покупать жилье в южной части острова. Здесь круглый год отдыхает основная масса туристов. Под их потребности создана вся необходимая инфраструктура. Что в совокупности обеспечивает постоянный спрос на аренду туристического жилья.  Давайте рассмотрим на самом простом примере механизм прироста капитала от инвестиций в ликвидные, вторичные апартаменты на Тенерифе. Для удобства расчета цена - 100тыс. евро. Статьи расхода берем усредненные т.к. плата за ТСЖ, воду, электричество и страховку может  быть разной. 

Вначале к цене недвижимости необходимо прибавить порядка 8,5% от стоимости покупки. Из них 6,5% приходится на налог на покупку имущества, а остальное уйдет на оформление. В случае получения ипотечного кредита совокупные расходы будут больше и составят порядка 11%-12% от стоимости недвижимости (но в данном случае мы это не учитываем). Получается, что после всех оформлений цена, купленных апартаментов  составит 108500 евро. Цена квартиры в нашем примере соответствует жилью с 2 спальнями. При сдаче в аренду она будет приносить около 400евро/неделю. Теперь мы сможем свести баланс доходов и расходов.

Доходы за год сумма в € Расходы за год сумма в €
Ежемесячный доход от аренды      1600 Ежемесячная плата за коммунидад (ТСЖ)    50/мес.  600/год
Ежемес. плата за воду и электроэнергию 100/мес. 1200/год
Ежемес. плата управляющей компании с учетом всех услуг 320/мес. 3840/год
Ежегодная страховка 180
Ежегодные налоги на имущество 256
ВСЕГО ЗА ГОД: 19200 €   6076 €

 Из ежегодных доходов вычитаем расходную часть и получаем 13124 евро/год. Такой получается рента от сдачи апартаментов на Тенерифе. Разумеется, лучше отступить  от идеальных условий и допустить, что в какие то промежутки времени апартаменты могут пустовать. Но даже, заложив подобную погрешность, например, в 1 месяц простоя – все равно получаем доходность более 10% годовых.  

Косвенная прибыль
 Помимо того надо учитывать и косвенные выгоды. Так инфляция в зоне ЕЭС составляет порядка 3% в год.  Т.е. инфляционный доход от приобретения квартиры – это около 3тыс. евро/год.  Затем немаловажное значение имеет тот факт, что цены на недвижимость Тенерифе не только достигли своего кризисного дна, но и начали расти. Что при покупке сейчас будет давать к цене дополнительную ежегодную премию равную росту рынка недвижимости. И последнее – используя, свое недвижимое имущество для собственного отдыха можно избегать существенных трат на отель или аренду недвижимости.   

Продай Москву, купи Канары!
Не секрет, что ряд российских домохозяйств владеют инвестиционным жильем. Большая часть покупок арендных квартир пришлось на две российские столицы. И особенно их много в Москве и Подмосковье. Оно и понятно: здесь и цены на квадратные метры росли последние лет 15, и арендный спрос зашкаливает. Но все меняется. Начавшаяся в 2014г. стагнация российской экономики и западные санкции самым негативным образом сказываются на этих инвестициях. К концу 2014 г. по отношению к двум основным валютам рубль обесценился практически на 90%. А поскольку мы, по-прежнему, сильно зависим от импорта, то инвестиционный доход от  отечественной недвижимости в своей покупательной способности сократился на столько же. Компенсировать потери ростом цены аренды  не выйдет. Доходы населения снижаются и арендаторам будет выгодней либо искать более дешевое предложение, либо снимать меньшую площадь жилья за те же деньги.  Помимо экономического негатива дополнительный «сюрприз» владельцам московского жилья преподнесли столичные власти. Новый налог на имущество добавит большую «ложку дегтя» в благополучие собственников московских квартир. Согласно нашим оценкам в короткой и среднесрочной перспективе деньги, вложенные в жилье Москвы  будут приносить отрицательный доход.
 Разумной альтернативой потерявшим инвестиционный потенциал квадратным метрам столицы могут стать Канары. Как мы уже рассматривали доходность от вложений в недвижимость Тенерифе  превышает 10% годовых.  Причем получаемая владельцем рента будет в евро, а не рублях. Что в период стремительной девальвации российской валюты и кризисных тенденций приобретает существенное значение! Текущая цена ликвидной, с хорошей площадью  (80 кв.м.) квартиры на Тененрифе сопоставима по цене с однушкой Подмосковья.  Только приносить она будет более 13 тыс. евро в год!

 Компания «Дом в Европе» подберет необходимую инвестиционную недвижимость на Тенерифе, а также окажет: полное юридическое сопровождение сделки, помощь в оформлении ипотечного кредита и постпродажный сервис. После мы поможем организовать сдачу вашей недвижимости внаем. 

Cмотреть каталог недвижимости на  Тенерифе:

Таунхаусы смотреть⇒ Виллы смотреть⇒ Апартаменты смотреть⇒